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在房产交易中，买房定金是一个常见的环节，它代表了买方的购买意向和诚意。但买房过程出现特殊情况，已交付的定金是否可退还？
近日，市民周生（化名）向南都·湾财社记者反映，自己于今年3月在招商一湾臻邸项目缴纳了20万元购房定金，并签订了认购协议书。但在后续对接中，他发现销售人员在明知自己存在资金不足、流水不足、无工资收入等情况下，指导其伪造“假流水”以通过银行贷款审核。考虑伪造流水的行为或产生不良的影响，周生要求取消交易，但被项目方拒绝，且被告知定金不予退还。
而对于周生的说法，开发商深圳市招航置业有限公司向记者表示，经公司核实，公司销售人员未指导、协助周生伪造银行流水，是否违反法律规定将由政府部门或司法机关进行认定。后续公司将继续按照《认购书》内容履行相关权利义务，周生也可通过法律途径维护其合法权益。
针对项目开发商是否涉嫌违规销售行为，南山区住房和建设局7月8日回复周生表示，因提供的微信聊天记录不完整，且与开发企业提供的证据材料不一致，因此暂无法确认开发企业存在上述违规销售行为。
7月11日，深圳市市场监督管理局南山监管局针对周生投诉问题的回应中指出，南山监管局在调解过程中，发现了被投诉人涉嫌违反市场监督管理法律、法规、规章线索，南山监管局已对被投诉人进行立案调查，目前案件正在办理过程中。
市民投诉
买房遇违规销售行为
销售人员“诱导”签约、指导“假流水”
公开资料显示，招商一湾臻邸位于南山前海前湾片区，项目于2023年6月获批预售，推出705套房源，备案均价约10.7万元/㎡，总价区间约902-1785万元/套。截至目前，深圳房地产信息平台显示该项目已备案房源404套，备案进度57.30%。
周生向记者表示，自己于今年2月份和妻子在招商一湾臻邸售楼处的现场看房，并认识了有关销售人员；3月底，在销售人员的催促下，周生动了买房的念头，但当时他手里流动现金并不多，所以仍有点犹豫，而在得知这一情况后，该名销售人员直接转账借给周生的妻子20万作为定金。
出于对销售人员的信任，周生的妻子直接以这笔借款作为定金打款给了项目，而自己也在后续手里有现金后迅速将该笔借款还给了销售人员。
“在未向我介绍、讲解任何房屋购置政策、注意事项、合同条款等内容的情况下，便催促我直接签订了认购协议书。”据周生回忆，在收到定金后，销售人员要求他前往销售现场，“当时财务一直在催，说他们快要下班了，我也没认真看认购协议书的内容。”
周生告诉记者，自己作为“买房小白”对整个购房流程并不清楚，签了认购协议书后便一直在等消息。直到今年5月份，他登录i深圳才发现认购书已经上网，落款日期为2024年5月5日，而认购书里提到，自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应各订正式的买卖合同。
为了不构成违约行为，周生便主动联系销售人员洽谈签订合同事宜。由于自己在缺乏充分了解的情况下匆忙订房，订房后家里旧房交易不顺利导致首付尚未凑齐、贷款资质也存在问题，周生寄希望于这次沟通能得到解决方案。
“项目销售人员在明确知晓我作为在读研究生的身份，存在资金不足、流水不足、无工资收入等情况下，未履行审查义务，又以招商公司合作银行审核宽松为由，详细指导我伪造‘假流水’通过银行审核，唆使‘假离婚’以减少首付。”周生表示，在沟通合同的过程中，销售人员为促成交易向其提供了涉嫌违规买房的整套方案。而在此前看房、签订认购书的过程中，销售人员明确知道其财务状况和工作情况却并未提醒他贷款资质的问题。
但考虑到伪造流水等行为可能对自己造成的不良影响，周生和家人思索再三表示无法接受上述方案，并要求取消交易。但将这一诉求提出后，此前友善的销售人员突然态度恶劣，否认其之前教唆离婚和伪造流水的行为，并在后续的沟通中通知周生可以直接起诉。
5月24日，周生收到了项目开发商发来的“逾期签约催告书”，被告知逾期仍未与公司签订买卖合同，依照认购书相关约定视为挞定。公司将会依约将上述房屋销售他人，并没收其所缴纳的定金。
6月12日，周生收到项目开发商发来的“解除《深圳市房地产认购书》通知书”，其中提到，周生的行为已经违反了双方此前达成的约定，公司将按照认购书之相关约定对其所签订《深圳市房地产认购书》予以解除，已付定金按《深圳市房地产认购书》约定没收处理，公司有权另行出售本房地产。
开发商回应
销售人员借款为善意行为
不存在未指导、协助客户伪造银行流水
针对周生投诉的内容，一湾臻邸项目开发商深圳市招航置业有限公司（以下简称“招航置业”）向记者表示，经公司核实，周生于2024年3月31日认购了一湾臻邸项目某房源，并签订《认购书》。2024年5月8日，该客户向公司工作人员提出退房请求，公司未作同意；2024年5月14日，该客户首次约谈公司工作人员，全程录音沟通过程，并有意识地诱导其讲述“离婚买房”等相关话题，通过截取片段内容，故意歪曲事实，不存在公司工作人员指导客户假离婚减少首付、伪造流水等内容。
针对周生提出的“销售人员借款项给购房者支付定金”行为，开发商方面表示公司未出台任何向客户提供借款进行购房的政策，当时因客户资金流短暂性紧张，其私下与销售人员达成借款合意，属于销售人员与购房人之间的个人行为，公司对此并不知情。
其进一步指出，公司并未鼓励、授权、要求销售人员借款给购房人，该借款行为纯属极端个例，并非项目销售过程中发生的普遍现象。目前公司已对该等不适宜行为进行内部通报，避免其他销售人员再出现类似情形。同时，根据销售人员的微信沟通记录显示，客户对销售人员无息借款行为也表示感谢，其解决了客户短暂性现金流紧张的窘境，该善意行为并未对客户造成任何损失。
目前，客户已足额支付《认购书》定金并偿还了销售人员的借款，但公司尚未与客户未签订正式《房地产买卖合同》，客户也未支付首付款及购房款。即销售人员的借款行为并未违反国家规定的最低首付比例贷款政策和限贷政策，未增加违约及银行金融风险，未违反法律规定。
针对疑似存在“违规销售行为”的投诉，开发商表示公司销售人员未指导、协助客户伪造银行流水，销售人员是否违反法律规定将由政府部门或司法机关进行认定。
开发商认为，公司及工作人员在周生认购过程中不存在违法违规情形，公司已向市场监督管理部门提交相关证据材料及情况说明，后续将继续按照《认购书》内容履行相关权利义务，周生也可通过法律途径维护其合法权益，同时关于周生通过多种途径对公司项目进行施压、抹黑的情况，公司保留追究其法律责任的权利。
官方回复
退款问题属于民事纠纷
市监局已对涉嫌违规进行调查
同开发商沟通未果，周生同步向有关部门进行了投诉。6月28日，南山区住房和建设局通过短信向其回复表示，关于其反映签订认购书前开发企业未尽告知义务的问题，根据周生与开发企业签订的《认购书》第六条第12项约定，认购书在双方平等、自愿、协商一致的基础上订立。
关于周生反映的开发企业销售人员诱导离婚及制作假流水获取银行贷款问题，因周生提供的微信聊天记录不完整，且与开发企业提供的证据材料不一致，因此暂无法确认开发企业存在上述违规销售行为。
关于周生反映退款的问题，经了解，周生已与开发企业已签订《认购书》，约定缴纳定金等事宜，因此退款问题属于民事纠纷，建议其与开发企业友好协商解决，协商不成可循司法途径解决。
7月8日，南山区住房和建设局再次回复周生，关于其反映的开发企业公示不规范的问题，经核实，开发企业已在售楼处现场对政府要求公示的合同、五证等材料进行公示。
7月11日，深圳市市场监督管理局南山监管局针对周生投诉问题的回应中指出，南山监管局在调解过程中，发现了被投诉人涉嫌违反市场监督管理法律、法规、规章线索，南山监管局已对被投诉人进行立案调查，目前案件正在办理过程中。
律师说法
开发商的审核义务尚存争议
三种情况下购房者可以主张退还定金
湾财社记者在采访中注意到，周生作为首次买房的“新手小白”，在整个购房过程中表现出过于信任销售人员说辞、未自行提前确认贷款资质和首付金额、没有认真阅读《认购协议书》内容等问题。值得一提的是，周生签订的《认购书》中有条款明确提到，买方需自行确认贷款资格。
那么，开发商有无义务审核购房者贷款资质？没有购房能力的人签了购房认购书，责任在谁？购房者有没有权利提出退房及退还定金的请求？
北京金诉律师事务所主任王玉臣向记者表示，开发商对于购房者是否具有贷款资质的审核义务，审核范围及审核程度等，需要结合各地是否有明确规定进行判断，但在没有明确规定的情况下，开发商的审核义务存在一定争议。
他进一步指出，有观点认为，购房者是否具有贷款资质需由购房者自己明确，银行负有主要审核义务。也有观点认为，贷款资质和购房资格密切相关，根据《民法典》第五百零九条等相关规定，开发商应履行相应的附随义务，则包括在售房时主动核实包括贷款资质在内的购房资格，并且履行相应的提示义务；而在部分地区，提交购房者资料、核实购房者是否有相关资质的平台仅对开发商开放，在此情况下，开发商更加具有相应的审核、提示义务。
王玉臣律师指出，在实践中，购房者可以向开发商主张退还定金的情况较为多样，主要有如下几种：
第一、购房者购买的商品房不符合商品房销售条件，根据《商品房销售管理办法》第二十二条等规定，不符合商品房销售条件，如没有取得商品房预售许可证等，开发商不得销售商品房，不得向购房者收取任何预订款性质的费用，如果后续购房者与开发商没有订立正式的商品房买卖合同，开发商应向购房者返还所收费用。
第二、如果开发商没有履行或者不能履行认购书约定的义务，如在约定的期限内不能与购房者签订正式的购房合同，或者在签订认购书的过程中开发商存在隐瞒重要事实、欺骗购房者具有购房资格等行为，导致合同目的不能实现，购房者也可以向开发商主张双倍返还定金。
第三、在签订认购书之后，签订正式商品房买卖合同之前，如果出现限购政策、贷款资质变动等情况，导致购房者不能购买房屋，而究其原因既不可归责于购房者，也不可归责于开发商，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条等规定，开发商也应将定金返还给购房者。
知识普及
办理“假流水”本身涉嫌欺诈
新手买房要注意这些问题
目前，深圳市市场监督管理局南山监管局尚未出具相关调查结果。但值得注意的是，房地产市场中不乏一些销售或中介为达成交易目的，用话术诱导购房者进行“假流水”的行为，部分购房者对此一知半解中便掉进了坑。
王玉臣律师表示，办理假流水本身涉嫌欺诈，以此协助购房者取得贷款资格，与银行签订贷款合同，牟取利益，既可能由银行追究其民事责任；也可能因其行为扰乱市场秩序等由相关部门追究其行政责任；如果情节严重，根据《刑法》第一百七十五条之一等规定，还可能涉嫌构成骗取贷款、票据承兑、金融票证罪等刑事犯罪。
而对于第一次买房的新手小白来说，还有以下几点需要注意：
首先，购房前购房者应了解当地的购房政策，确认自身具有购房资格，需要办理贷款的购房者，也需要确认自身是否可以申请购房贷款、可以申请的贷款额度以及贷款利率等；
其次，购房者需要选择合适的开发商和楼盘。目前房地产市场的形势不容乐观，暴雷的开发商也不在少数，因此，购房者有意买房，可以先对开发商的资质、资金、涉诉等情况进行考察，尤其是购买期房的业主，开发商的经营状况和信誉情况更是直接关系到房屋是否能按期交付。而不管购房者购买期房还是购买现房，都需要先行确认房屋符合销售条件。
如期房销售则一般开发商需要已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；具备商品房预售许可证等。
现房销售则一般开发商需要具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实等。
再次，购房者需要仔细阅读认购书和购房合同。在签订认购书和购房合同前，购房者需要仔细阅读每一条条款，尤其是购房合同的补充协议，可能出现众多限制购房者权利的条款，因此，购房者要全面阅读，重点关注关于房屋价格、房屋面积、交付时间、交付条件、违约责任等条款，如果有异议，要及时向开发商提出，在充分了解并同意相关条款的情况下再行签订认购书和购房合同。
另外，在签订认购书和购房合同后，购房者需要关注自身房款的收款账户。开发商收取购房款应使用预售资金监管账户，监管账户在购房合同中一般都有明确约定，购房者要注意将购房款打入该监管账户，从而可以在一定程度上保障自己的购房款可以用于项目建设，房屋可以按期保质交付，避免开发商因逃避资金监管而导致房屋烂尾的情况。
最后，在开发商通知收房后，购房者也需要仔细验收房屋，若发现问题应及时以书面的方式提出，让开发全面维修后再行交付，并避免出现逾期收房的违约责任等。
采写：南都·湾财社记者 孙阳有配债的股票怎么样